In dit document komen de belangrijkste wijzigingen in het appartementsrecht aan de orde. Bij elk artikel staat de letterlijke wetstekst, een uitleg hiervan en een toelichting.

Zoals eerder in dit document aan de orde kwam, geldt voor sommige wetswijzigingen een overgangsregeling van drie jaar. Een toelichting op deze regeling vindt u onder het kopje 'Overgangswetgeving'. Waar de overgangswet een uitgestelde werking voorschrijft, staat dat alvast genoemd bij het desbetreffende artikel.

• Aanduiding waaruit blijkt dat een stuk grond/water een appartementsrecht is, kan bij een parkeerplaats een afsluitklem of de belijning zijn en bij een vaartuig een meerpaal.
• Het blijft mogelijk dat het 'parkeerappartementsrecht' recht geeft op één van de parkeerplaatsen, dus zonder aanspraak op het uitsluitende gebruik van een specifiek vak.

• Een eigenaar kon al wel een erfdienstbaarheid vestigen op zijn privégedeelte, maar nu is in de wet vastgelegd dat hij ook een recht van erfpacht* of opstal** kan vestigen, zonder medewerking van andere eigenaren of beperkt gerechtigden. Bijvoorbeeld een opstalrecht op het privédeel van zijn tuin ten behoeve van een openbare nutsvoorziening. NB: de mogelijkheid om een recht van erfpacht/opstal te vestigen kan in de splitsingsakte worden beperkt of uitgesloten.
• Opstalrecht kan niet worden gevestigd op bestaande gebouwen / werken / beplantingen, alleen op toekomstige gebouwen / werken / beplantingen. Vestiging op een bestaand gebouw enzovoort kan wel als álle eigenaars en beperkt gerechtigden eraan meewerken.

2. In de akte van vestiging van het recht wordt bepaald in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde bijdragen.

• Wanneer er bijv. een erfpachtrecht is gevestigd, bepaalt de vestigingsakte van erfpacht óf, en zo ja, in hoeverre, de erfpachter (naast de eigenaar) hoofdelijk aansprakelijk is voor verschuldigde bijdragen.
• Als er niets is bepaald, dan is alleen de eigenaar aansprakelijk

1. De erfpachter (gebruiker) heeft stemrecht in de VvE, tenzij in de vestigingsakte van erfpacht iets anders is bepaald.
2. Bij recht van opstal behoudt de eigenaar stemrecht, dus niet degene die recht van opstal heeft gekregen, tenzij in de vestigingsakte van opstal iets anders is bepaald.

• Op basis van 5:122 BW lid 3 zijn zowel de nieuwe als de vorige eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen die verschuldigd zijn/worden over het lopende of vorige boekjaar. Alleen als het splitsingreglement iets anders bepaalt, geldt dit niet. Lang niet altijd is echter op het moment van het passeren van de akte duidelijk hoe groot de eventuele betalingsachterstand van de vorige eigenaar is. Nieuwe eigenaren worden dan achteraf geconfronteerd met een vordering van de VvE. Het nieuwe lid 5 moet die vorderingen achteraf voorkomen.
• De notaris moet een verklaring van het bestuur van de VvE aan de akte hechten waarin de achterstallige bijdragen staan vermeld op de dag van de overdracht of toedeling (bijv. bij echtscheiding).
• De aansprakelijkheid van de nieuwe eigenaar is beperkt tot het bedrag dat in die verklaring staat.
• Bij zorgvuldige uitoefening van zijn taken zal de notaris het bedrag in de verklaring inhouden op de koopsom of op een andere wijze verrekenen.

• Wanneer er onenigheid ontstaat over de hoogte van het bedrag is het niet de bedoeling uitstel van de overdracht te vragen. Wel kan in zo'n geval het betwiste bedrag van de koop-prijs ingehouden worden en in depot gesteld worden totdat er overeenstemming is bereikt.
• Geeft het bestuur een te laag bedrag op, dan kan het restant niet van koper gevraagd worden (zie lid 5, laatste zin).
• Geeft het bestuur een te hoog bedrag op, dan kan achteraf verrekening plaatsvinden.

• Als het bestuur geen verklaring wil afgeven, behoort het tot de zorgvuldige taakuitoefening van de notaris dat hij het bestuur een redelijke termijn geeft.
• Wanneer een verklaring niet gegeven wordt, is dat geen reden om de overdracht uit te stellen.
• Wanneer een verklaring niet gegeven wordt, is het goed dat in de akte te vermelden.
• Uit de tweede zin van lid 5 volgt dat wanneer geen verklaring is gegeven, koper niet aansprakelijk is voor achterstallige bijdragen.

• In de verklaring bij de akte staat ook vermeld hoe groot het reservefonds van de VvE is.
• Wanneer er geen verklaring is, wordt daar melding van gemaakt in de akte (valt onder de zorgplicht van de notaris).
• De gewenste hoogte van het reservefonds kan bijvoorbeeld bepaald worden aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan.

• Het vervallen artikel bepaalde dat een vereniging pas ontstaat wanneer er twee of meer eigenaren zijn. Dat kan bezwaarlijk zijn, omdat dan bijvoorbeeld nog geen opstalverzekering of WA-verzekering afgesloten kan worden.
• De VvE ontstaat in de nieuwe situatie door ondertekening van de akte van splitsing (en inschrijving in het kadaster), ook als er nog maar één eigenaar is.
• Het VvE-bestuur zal kopers moeten informeren over overeenkomsten (zoals het sluiten van een verzekering) die inmiddels zijn aangegaan door die in de koop(/aannemings )over-eenkomst op te (laten) nemen. Let erop dat daarnaast nog steeds de artt. 39 modelregle-ment 1992 + model Koop7 /aannemingsovereenkomst, art. 8 b, c gelden: besluiten over verplichtingen voor langere periode dan een jaar.

• Een reservefonds wordt verplicht ten behoeve van kosten van bijvoorbeeld (groot) onder-houd en/of hoge en ook plotselinge investeringen.
• Een reservefonds werd niet altijd gevormd, wat slecht onderhoud of zelfs verpaupering tot gevolg had, daarom is dit in de wet opgenomen. Een verkopende eigenaar zal er nl. belang bij hebben dat er een goed gevuld fonds bestaat.
  Bovendien kan het voor een potentiële koper een voordeel zijn of, bij een slecht gevuld fonds, juist een onderhandelingsinzet voor een lagere prijs.

• Een eigenaar mocht altijd al zijn appartmentsrecht ondersplitsen.
• Het stemrecht is voor de 'ondersplitsers'.
• Het uitbrengen van de stemmen gebeurt door het bestuur van de ondersplitsers.
  Het bestuur kan ook via een volmacht (laten) stemmen.
• De stemmen die het bestuur van ondersplitsers uitbrengt, kunnen verschillend zijn, de belangen van de ondersplitsers kunnen immers ook divers zijn.
  Bijvoorbeeld: bij een besluit stemmen 3 ondersplitsers voor en 7 tegen. Het bestuur van de ondersplitsers hoeft niet slechts de meerderheid van de stemmen uit te brengen, maar geeft gewoon 3 voor en 7 tegen door.
• De ondersplitsers mogen aanwezig zijn als toehoorder bij de vergadering van de hoofdsplitsers. Alleen het bestuur van de ondersplitsers mag ook daadwerkelijk het woord voeren namens zijn leden.

1. De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.
2. De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De termijn voor oproeping tot de vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen. Artikel 42 leden 1, eerste zin, 2, eerste zin, en 3 van Boek 2 is van overeenkomstige toepassing.
3. Wijziging van de akte van splitsing behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort.

Voor de vergadering

• De oproep voor de vergadering moet ten minste 15 dagen van te voren zijn, met daarin de mededeling dat wijziging van de splitsingsakte voorgesteld zal worden.
• Degenen die het wijzigingsvoorstel doen, moeten het voorstel met de letterlijke tekst ter inzage leggen. Dit moet vanaf minimaal vijf dagen voor de vergadering tot het eind van de dag ná de vergaderdag en op een geschikte plaats.
• Bovengenoemde twee voorbereidingen voor de vergadering hoeven niet als in de algemene vergadering álle leden aanwezig/vertegenwoordigd zijn en de wijziging van splitsingsakte unaniem (inclusief beperkt gerechtigden) wordt aangenomen.

• Het besluit moet genomen worden in de vergadering van eigenaars.
• Het besluit moet genomen worden met een meerderheid van ten minste 4/5 van het aantal stemmen van appartementseigenaars.
• Tevens moet het met toestemming van de beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders en beslagleggers; maar ook gerechtigden van erfpacht of opstal; en van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid indien hun recht door de wijziging ten nadele verandert.
• NB: in de splitsingsakte kan een hogere meerderheid worden bepaald. Bovendien kan er onderscheid gemaakt worden naar soort wijziging. Voor wijziging A kan bijvoorbeeld een meerheid van 9/10 vereist worden en voor wijziging B unanimiteit. Deze besluiten (tot een afwijkende meerderheid) kunnen vanaf 1 mei 2008 met 4/5 meerderheid genomen worden en vóór 1 mei 2008 met unanimiteit.

Uitvoering van het besluit (zie lid 2: 'met medewerking van het bestuur')

• De uitvoering van het besluit om de akte te wijzigen kan ook door het bestuur gebeuren. Dit is om het wijzigen in de praktijk gemakkelijker te maken. Het bestuur van de VvE is dan partij in de op te maken akte, zodat niet aan alle eigenaars apart een volmacht toegestuurd hoeft te worden.
• De notaris moet in zo'n geval nagaan of er conform art. 5:39 lid 2 een besluit van 4/5 meerderheid aan ten grondslag ligt.
• Vanwege de vernietingsmogelijkheid is het praktisch de akte pas na drie maanden te laten passeren.

Overgangswet
Voor bestaande (al gesplitste) appartementencomplexen geldt een uitgestelde werking. Met andere woorden: deze wetswijziging geldt pas vanaf 1 mei 2008. Voor nieuwbouwappartementencomplexen of bestaande complexen die na 1 mei 2005 zijn gesplitst, treedt het gewijzigde wetsartikel direct in werking.

1. Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een, overeenkomstig artikel 139 lid 2, bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de splitsingsakte heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd.
2. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen.
3. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

• Een appartementseigenaar die niet vóór de wijziging heeft gestemd, kan binnen drie maanden nadat het besluit is genomen een vordering instellen bij de kantonrechter ter vernietiging van het besluit.
• Niet vóór stemmen' houdt in:
• iemand heeft tegen gestemd;
• iemand heeft zich onthouden van stem;
• iemand was niet aanwezig/vertegenwoordigd en heeft dus sowieso niet gestemd.
• De rechter kan de vordering tot vernieting afwijzen als:
• eiser geen schade lijdt, of
• een redelijke schadeloosstelling is aangeboden én
• de redelijke schadeloosstelling zeker is gesteld.

4. Op een splitsing die heeft plaatsgevonden voor het tijdstip waarop de wet in werking treedt, is artikel 113 lid 1, tweede zin, van Boek 5 niet van toepassing.
5. Op een splitsing die heeft plaatsgevonden voor het tijdstip waarop de wet in werking treedt, is artikel 118a van Boek 5 gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing.
6. Op verenigingen van eigenaars die op het tijdstip van het in werking treden van de wet niet het in artikel 126 lid 1, tweede volzin, van Boek 5, bedoelde reserve-fonds in stand houden, is die bepaling gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing.
7. Op een splitsing die heeft plaatsgevonden voor het tijdstip van het in werking treden van de leden 1-3 van artikel 139 van Boek 5, zoals deze leden zijn gewijzigd bij de Wet van 19 februari 2005, houdende wijziging van titel 5.9 (Appartements-rechten) van het Burgerlijk Wetboek (Stb. 89), is het in die leden bepaalde gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing.

• Verklaring van de VvE over de nog verschuldigde bijdragen bij verkoop.
• Mogelijkheid van splitsing van onbebouwde grond in appartementsrechten.

• Wijziging splitsingsakte met een meerderheidsbesluit. Deze uitgestelde werking is er om VvE's de gelegenheid te geven een grotere meerderheid dan 4/5 te bepalen voor het wijzi-gen van de splitsingsakte, of om verschillende meerderheden op te nemen voor verschillen-de soorten besluiten.
• Verplichting tot instandhouding van een reservefonds. Als er binnen die drie jaar een over-dracht of toedeling plaatsvindt en er is nog geen reservefonds, dan ligt het voor de hand dat de notaris dat vermeldt in de akte van overdracht of toedeling.
• Vestiging van erfpacht of opstal op een privégedeelte.

• Bij appartementen die al gesplitst waren vóórdat de nieuwe wet in werking trad, hoeft de grondslag waar de splitsing op is gebaseerd (indien die niet in gelijke delen is) niet alsnog in de splitsingsakte opgenomen te worden. Dit ter voorkoming van onnodig extra kosten voor VvE's.