Nieuws
Belangrijke wijzigingen omtrent brandveiligheid.

Per 1 januari 2024 treden er wezenlijke veranderingen op met betrekking tot de eisen die worden gesteld aan brandveiligheid. Voor VvE's zal dit grote veranderingen met zich meebrengen.
In dit artikel worden de meest relevante wijzigingen genoemd.

Wijzigingen Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving)
De meest doorslaggevende eis die per 1 januari 2024 wordt gesteld is dat er geen objecten meer in de gemeenschappelijke verkeersruimtes aanwezig mogen zijn. Met gemeenschappelijke verkeersruimtes worden vluchtroutes (trappenhuis, gangen) bedoelt.

Het gaat hier om de volgende objecten:
  1. meubilair, met uitzondering van meubilair dat onbrandbaar is;
  2. elektrische vervoersmiddelen (zoals scootmobielen en elektrische fietsen);
  3. huisvuil, grofvuil, oud papier, kratten;
  4. decoraties, met uitzondering van decoraties die onbrandbaar is.
Naast het verbod op brandbare objecten wordt in het Bbl ook geregeld dat er geen objecten in de vluchtroute aanwezig mogen zijn die het vluchten belemmeren. Het gaat daarbij in ieder geval om objecten die de bouwkundige vrije breedte van de verkeersruimte (gang, trap e.d.) inperken, tenzij er tenminste een vrije beschikbare breedte overblijft van 1,2 meter.

kortom er mogen geen objecten meer in vluchtroutes plaatst worden die brandbaar zijn. Ook niet brandbare objecten die te groot zijn en geen breedte van 1,2 meter kunnen garanderen zijn verboden.

Gasloos wonen zonder kostenverhoging; HET KAN!

"Elke VvE met hoogbouw die de individuele cv-gasketels moet vervangen, zou moeten kiezen voor een elektrische cv-ketel. Daarmee maak je een forse stap in de richting van een aardgas loos, full elektrisch gebouw, terwijl je niet meer betaalt dan wanneer je gas gebruikt. Ook het comfort wordt zeker niet minder. Integendeel: in sommige opzichten wordt het comfort verbeterd. Een elektrische combiketel, gecombineerd met zonnepanelen voor het collectieve elektriciteitsverbruik [liften, hydrofoor etc] en eventueel een quooker voor het warme tapwater is de beste manier om het gebouw te verduurzamen."

Dat vertelt Mar Aalders, bestuurs¬voorzitter van VvE Meijenburg & Den Adelaar in Middelburg. In de februari-editie 2017 van VvE Magazine schreven we over zijn initiatief om te komen tot volledig gasloze complexen aan de Touwbaan. Eind januari 2017 werden 88 zonnepanelen geplaatst en Aalders liet een elektrische cv-ketel plaatsen. Koken op gas is vervangen door koken op een inductieplaat. Het stroomverbruik en dus de kosten zouden aanzienlijk hoger worden, voorspelden de leveranciers van gasketels.

Aalders: "Nu. ruim een jaar later, blijkt dat zij ongelijk hebben: ik betaal de facto precies hetzelfde als in de situ¬atie waarin ik nog een gasketel zou hebben. Bovendien vervallen de kos¬ten voor vervanging van de rookgas-afvoerkanalen. Breekwerk is ook niet aan de orde. De nieuwe ketel is even groot als de vorige en past dus pre¬cies in de kast. De elektrische ketel is ook veel veiliger dan de gasketel; een belangrijk argument voor veel oudere bewoners. Ook het vastrecht van het gas komt te vervallen."

Verschil in energiewaarde
"We horen steeds dat 1 m3 gas een energiewaarde heeft van 7,9 a 9,7 kWh. In de praktijk blijkt dat niet te kloppen: de energiewaarde is 3,5 kWh in mijn geval. Een enorm verschil dus! De oorzaak is allereerst dat een elektrische ketel een rendement heeft van vrijwel 100 procent. De VR-gasketel had een rendement van 70 procent. Bovendien is de capaciteit van de elektrische ketel 6 a 9 kW, terwijl die van de gasketel gemiddeld 20 a 24 kW is (in geïsoleerde hoogbouw-complexen). Daar komt nog bij dat er geen warmteverlies optreedt doordat het rookgasafvoerkanaal dichtgemaakt is. In de ketel is een 50-literboiler ingebouwd, waar¬door het warme water veel sneller doorstroomt naar de keuken en de douche. Daardoor wordt het comfort verhoogd en gebruiken we minder water. Voor de verwarming hebben we even proefgedraaid met een capaciteit van 9 kW. Dat bleek niet nodig: 6 kW is ruim voldoende voor ons appartement. De elektrische ketel is modulair van 3 tot 15 kW instelbaar; dat is ook een voordeel."

Bijdrage aan energietransitie
"De voordelen zijn duidelijk. Als alle bewoners overgaan tot de installatie van een elektrische ketel én op inductie gaan koken, is de CO2-uitstoot nul. We hebben dan geen rookgas afvoerkanalen meer (dus ook geen onderhoud); onderhoud aan de elektrische ketel is niet aan de orde en het gevaar voor koolmonoxidevergiftiging is afgewend. Én we leveren een interessante bijdrage aan de energie transitie. In de toekomst zal het financiële voordeel groter zijn omdat de gasprijs ongetwijfeld fors zal gaan stijgen."

Kees Versluis, bestuurslid van de VvE, heeft begin maart jl. zijn appartement gekocht. Hij is enthousiast over het initiatief van Aalders en is zeker van plan om ook zijn appartement te gaan verduurzamen. Dat brengt het aantal bewoners met een elektrische cv-ketel op vier. Nog 47 te gaan, dus! Versluis: "We zien nu al dat bij de hoekappartementen die een elektrische ketel hebben laten plaatsen, dezelfde energiewaarden worden gerealiseerd. Vanzelfsprekend verbruiken die wat meer energie dan een tussenappartement, maar dat was in de 'oude' situatie ook zo. Het is heel eenvoudig: we zullen de transitie naar gas loos moeten maken. De ontwikkelingen gaan heel snel. Je kunt afwachten, maar wij kiezen voor snelheid! 20 van de 51 huishoudens koken inmiddels op inductie."

Presentaties
Mar Aalders is ervan overtuigd dat bij de volgende ALV nog meer bewoners de voordelen zullen inzien. Onvermoeibaar houdt hij presentaties over de voordelen van de elektrische installatie. Niet alleen in Middelburg maar ook in andere plaatsen in ons land. "Het artikel in VvE Magazine in 2017 heeft een lawine van vragen opgeleverd", vertelt hij. "Ik ben al op tal van plaatsen geweest en ik heb heel veel vragen beantwoord. Er zijn al enkele VvE's die op dezelfde wijze full elektrisch gaan proefdraaien of concrete plannen in die richting hebben!" Hij benadrukt dat voor verduurzaming méér nodig is dan alleen een full elektrisch installatie. "Als we in de toekomst collectief groene stroom inkopen, wordt de bijdrage aan de energietransitie nog groter", zegt hij. "Het zonnepark aan de rand van Middelburg nadert zijn voltooiing. Een klein deel van die panelen zit in het postcoderoosmodel en is al overtekend. Op dit moment wordt naarstig gezocht naar meerdere locaties o.a. op daken van bedrijven. Vervolgens moet er natuurlijk een mogelijkheid komen voor grootschalige opslag van de zonnestroom. In Alphen aan den Rijn wordt daar al aan gewerkt. De voordelen worden dan nog groter."

Gedrag van bewoners
Hij heeft nog een tip: "Het gedrag van de bewoners is natuurlijk ook belangrijk. Kies voor A++ of A+++ apparatuur als die aan vervanging toe is; voor led verlichting en (als je de was niet buiten kunt hangen) voor een droogtrommel met een ingebouwde warmtepomp. En korter douchen helpt ook, net als het uitzetten van stand by en van overbodige radiatoren. Een goede thermostaat met overdag 20 graden en 's nachts 18 graden levert een substantiële verlaging van je energieverbruik op. Met deze gedragsaanpassingen kun je zonder al te veel kosten vaak meer dan 20% energie besparen. Wij zullen dit tot norm moeten verheffen, als we de klimaatdoelstellingen willen halen. Wij zijn al over de kritische grens. Als we nu niets doen, halen we de achterstand die we al hebben opgelopen, nooit meer in. We moeten nü in beweging komen!"

Innovatiegelden
VvE Meijenburg Den Adelaar houdt het succes niet voor zichzelf. Aalders deelt zijn ervaringen graag met ande¬ren. Inmiddels heeft ook de provincie Zeeland interesse in het project getoond, evenals netbeheerder Enduris. Hogeschool Zeeland heeft voor de studenten Bouwkunde even¬eens belangstelling voor het project. Een zeer innovatieve projectontwikkelaar participeert ook. Het geld dat de aandelen van Delta/Enduris/Stedin de provincie hebben opgeleverd, wordt besteed aan innovatieve duurzaamheidsprojecten. Maar Aalders hoopt daarvan een graantje mee te pikken. "Als we kunnen aantonen dat de energiewaarde van 3,5 kWh geen fabeltje is, zal dat nog veel meer VvE's over de streep trekken", vermoedt hij. "De leveranciers van gasketels kunnen er dan ook niet meer omheen: moderne elektrische cv-ketels zijn effectief. Én schoner, als je tenminste kiest voor duurzaam opgewekte elektriciteit! Dat kan met het postcoderoosmodel, waar je met certificaten zonnepanelen koopt, of als je met een 100 % groene stroomleverancier in zee gaat.

bron: VvE-Belang

Eerste kamer stemt in met wetsvoorstel, verbetering functioneren VvE's

VvE Belang is blij dat de Eerste Kamer heeft ingestemd met de ‘‘ Wet verbetering verenigingen van eigenaars’ (Wvvve) dat de werking van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) dient te verbeteren. VvE’s moeten voortaan voldoende geld beschikbaar hebben voor onderhoud en herstel van hun pand. Elk jaar moet daartoe minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde gereserveerd worden. VvE Belang ziet de ’Wvvve’ dan ook als een zeer belangrijke stap bij het oplossen van de problematiek rond ontoereikende financiële reserveringen door VvE’s voor toekomstig of onvoorzien onderhoud.

Ruim de helft van alle VvE’s in Nederland reserveert te weinig voor onderhoud aan het complex. De VvE was weliswaar verplicht om een zogenaamd reservefonds aan te houden, maar de wet bepaalde niet hoeveel er dan ook daadwerkelijk gereserveerd diende te worden.

Daar komt nu verandering in.

Vanaf januari 2018 is een VvE verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan (MJOP), of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen. Voor commerciële VvE’s (bijvoorbeeld winkel VvE’s of woningcomplexen die voor 100% in handen zijn van grooteigenaars) wordt de afgifte van garanties aan het reservefonds wel mogelijk gemaakt.

De wet kent op dit onderdeel een overgangstermijn van 3 jaar, zodat VvE’s naar deze norm kunnen toegroeien of een goed MJOP kunnen opstellen én vaststellen.

Met de nieuwe wetgeving wordt het ook mogelijk voor VvE’s om een geldlening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

Kees Oomen, Directeur Organisatie & Public Affairs, VvE Belang

Wettelijke zorgplicht

Wettelijke zorgplicht (woningwet, gebouweigenaar verantwoordelijk voor veiligheid gebouw) De eigenaar van een gebouw, in het geval van appartementen, alle gezamenlijke eigenaren, en in het bijzonder de bestuurder(s), hebben een wettelijke zorgplicht en zal moeten zorgen voor de veiligheid van de gebruikers van een gebouw o.b.v. artikel la, lid 1 van de Woningwet:

"De eigenaar van een bouwwerk, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwerk, open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt".

Dus niet de overheid, maar de gebouweigenaar is verantwoordelijk voor de veiligheid van de gebruikers (en/of personen die onderhoudswerkzaamheden uitvoeren) van haar gebouw. De wetgever heeft dit benadrukt door dit artikel op te nemen in de lijst van economische delicten.
Dit betekent dat bij ernstige nalatigheid de gebouweigenaar strafvervolging riskeert. Voor een gebouweigenaar, met u als verantwoordelijk bestuurder, is het dus zeer belangrijk dat u kunt aantonen dat u aan uw zorgplicht voldoet c.q. hebt voldaan!

Vijf gouden regels voor goed besturen VvE

Het besturen van een VvE is vaak tijdrovend en complex. U krijgt vaak onderwerpen onder ogen waarin u flink de tanden moet zetten. Daarnaast hebt u te dealen met hun medebewoners die soms andere belangen hebben dan het algemene belang van een VvE. Kortom, om goed te besturen moet je wat in je mars hebben.

Wat zijn de vijf gouden regels voor goed besturen?
  1. Communiceer transparant naar VvE-bewoners
  2. Manage een VvE als onderneming. Dus een zakelijke benadering en inkomen en uitgaven in balans
  3. Stel een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) op. Dat is de basis van een gezonde en toekomst vaste VvE
  4. Creëer betrokkenheid bij de bewoners
  5. Zorg voor continuïteit van bestuur
De rol van het VvE bestuur is meestal vrijwillig. Ondanks die vrijwilligheid kunnen juridische gevolgen van een verkeerde beslissing grote gevolgen hebben. Het is niet voor niets dat een VvE de bestuurders voor bestuurdersaansprakelijkheid kan verzekeren

Onbehoorlijke taakvervulling
Elke bestuurder moet zich er van bewust zijn dat wie als bestuurder zijn taak niet naar behoren vervult of zijn bevoegdheden te buiten gaat, daarvoor persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld. Er moet dan wel schade zijn geleden en die schade moet het gevolg zijn van het doen of nalaten van de betreffende bestuurder. De bestuurdersaansprakelijkheid verzekering beschermt het privévermogen tegen claims op grond van onbehoorlijke taakvervulling ten opzichte van de vereniging én onzorgvuldig handelen tegenover derden.

Zware verantwoordelijkheid
Besturen van een Vereniging Van Eigenaren is een zware verantwoordelijkheid. U behartigt namelijk niet alleen uw eigen belangen als eigenaar van een appartement maar ook die van de overige bewoners van het complex. Een bestuurslid hoeft niet altijd voor de schade op te draaien. Als hem geen onbehoorlijk bestuur te verwijten valt, ontspringt hij de dans. Althans deels. Want als de schade niet bij de pleger is te verhalen, dan komt de schade neer op de schouders van alle bewoners. Dus ook op die van hem. De verzekering dekt echter niet alles. Uitgesloten zijn bijvoorbeeld aanspraken tegen die bestuurders die opzettelijk onrechtmatig of malafide handelen. Wel is er dekking voor de bestuurder die aantoont dat zijn handelen of nalaten niet verwijtbaar is.
Waterschap Groot Salland is verantwoordelijk voor veilige dijken.

Waterschap Groot Salland is verantwoordelijk voor veilige dijken. Daarvoor is beheer van en onderhoud aan dijken nodig en soms ook een dijkversterking.

Daarnaast legt het waterschap ter bescherming van de dijk beperkingen op aan het gebruik van de dijk en de ruimte daaromheen. Zonder watervergunning zijn verschillende zaken, zoals het bouwen van een woning met kelder of het graven van een watergang verboden. De zones rond de dijken waar verbodsbepalingen van kracht zijn, geeft het waterschap weer in de legger waterkeringen. De verbodsbepalingen zelf vindt u in de Keur Waterschap Groot Salland. Ten slotte hebben wij in de beleidsregels waterkeringen opgenomen hoe wij met onze bevoegdheid tot vergunningverlening omgaan.

Waarom deze brief?
Uit een onlangs door Groot Salland uitgevoerde analyse, met name met betrekking tot het fenomeen 'piping' (zie voor een toelichting verderop in deze brief), blijkt dat sommige zones rond de dijk aangepast moeten worden. De nieuwe zones zijn opgenomen in de legger waterkeringen die op 22 oktober 2013 door dagelijks bestuur van het waterschap in ontwerp is vastgesteld. Tevens heeft het dagelijks bestuur op die datum de beleidsregels waterkeringen in ontwerp vastgesteld.

U ontvangt deze brief omdat u eigenaar of bewoner bent van één of meerdere percelen die in de huidige en/of nieuwe zones rond de dijk vallen. Hieronder kunt u lezen om welke zones het gaat en welke veranderingen er mogelijk voor u optreden.

Wat verandert er mogelijk voor u?
Het waterschap onderscheidt vier typen zones, in onderstaande figuur weergegeven.

  1. Het waterstaatswerk omvat de dijk en een onderhoudsstrook van 4 meter aan weerszijden. Dit verandert niet. Voor het waterstaatswerk gelden de strengste keurregels. Het waterstaatswerk moet vrij blijven van alle niet-dijkgerelateerde activiteiten. Zo is het verboden om zonder vergunning in het waterstaatswerk (bouw)werken of opgaande beplanting te plaatsen, dieren te brengen of te hebben.
  2. De beschermingszone deel A, voorheen -en in de Keur nog steeds zo genoemd- de beschermingszone, beschermt de directe invloedszone van de dijk. De beschermingszone varieert in breedte en neemt op verschillende locaties langs de dijk in breedte toe t.o.v. de huidige 16 meter. De oorzaak hiervan is het fenomeen piping. Bij piping spoelt tijdens hoogwater zand onder de dijk weg waarbij de dijk mogelijk ondermijnd raakt en bezwijkt. Om piping te voorkomen is bescherming van de piping gevoelige zone nodig. Voor de beschermingszone A gelden minder strenge keurregels dan voor het waterstaatswerk. Volgens de Keur is het onder meer verboden om zonder vergunning bouwwerken te plaatsen (bijvoorbeeld een woning of een stal) en afgravingen te verrichten (bijvoorbeeld een sloot).
  3. De beschermingszone deel B, voorheen -en in de Keur nog steeds zo genoemd- de buitenbeschermingszone, beschermt de dijk tegen invloeden van grootschaliger handelingen, bijvoorbeeld afgravingen. De beschermingszone B varieert in breedte. De breedte is afhankelijk van de breedte van de beschermingszone A. De begrenzing verandert niet; die blijft 96 meter uit het waterstaatswerk. Voor de beschermingszone B gelden de minst strenge keurregels, zo is het mogelijk bouwwerken te plaatsen zonder watervergunning.
  4. Door middel van het profiel van vrije ruimte reserveert het waterschap ruimte bij de dijk voor toekomstige dijkversterkingen. Tot op heden had het waterschap geen profiel van vrije ruimte. Dit verandert: het waterschap heeft in de ontwerp-legger een profiel van vrije ruimte vastgesteld. Meestal beperkt het profiel van vrije ruimte zich tot de directe omgeving van de dijk. Soms is er meer ruimte nodig, namelijk wanneer piping een probleem vormt. In het profiel van vrije ruimte is het volgens de Keur verboden om zonder vergunning werken te plaatsen, bijvoorbeeld een woning, en infrastructuur.
U kunt de legger online raadplegen om te zien in welk van de genoemde zones uw perceel valt. Zie hiervoor de verwijzing onder aan deze brief.

De precieze beschrijving van de verbodsbepalingen die voor de verschillende zones gelden, vindt u in artikel 3.1. van de Keur. Zie hiervoor de verwijzing onder aan deze brief.

Voor verschillende zaken die in de zones verboden zijn kunt u door middel van een watervergunning toch toestemming krijgen. In de watervergunning staan voorschriften waaraan u moet voldoen zodat de instandhouding van de dijk gewaarborgd blijft.
Let wel: het gaat hier om nieuwe objecten, zoals gebouwen. Objecten waarvoor tot op heden geen watervergunning nodig was, maar waarvoor als gevolg van de nieuwe legger wel een vergunning is vereist, worden geacht met vergunning aanwezig te zijn. Daarmee zijn die objecten legaal en hoeft er geen vergunning aangevraagd te worden.

Hoe gaat het waterschap om met vergunningverlening?
Het waterschap beoordeelt het initiatief om bijvoorbeeld een bouwwerk te plaatsen. In veel gevallen kan het initiatief uitgevoerd worden als aan een of meerdere voorwaarden wordt voldaan. In dat geval verleent het waterschap een watervergunning. Wanneer uit de beoordeling blijkt dat er een onacceptabel effect op de dijk ontstaat, of dat er redelijke alternatieven zijn, verleent het waterschap geen watervergunning.
De wijze waarop de beoordeling tot stand komt en welke voorwaarden van toepassing zijn staat beschreven in de Beleidsregels van het waterschap. U vindt de ontwerp-beleidsregels op onze website.
Uiteindelijk is iedere watervergunning maatwerk. Goed overleg tussen aanvrager en waterschap, binnen de kaders van de beleidsregels, is daarbij noodzakelijk.

Meer informatie Heeft u vragen naar aanleiding van deze brief, dan kunt u contact opnemen met D. Sluiter van het waterschap. Telefoon: 038-4556607, e-mail: dsluiter@wgs.nl
Het dagelijks bestuur van het Waterschap Groot Salland

de secretaris de dijkgraaf
de Kruijk ir. H.H.G. Dijk

Herrie van de buren; wat doen we daaraan?

"Geluid wordt een probleem als het de rust verstoort"

Bij de Nederlandse Stichting Geluidshinder komen elke dag vragen binnen. Niet alleen van mensen die last hebben van geluid, maar ook van degenen die willen voorkómen dat ze problemen krijgen met hun medebewoners. Daarom vragen ze ons om advies. Bij vragen van leden van Verenigingen van Eigenaren gaat het vaak om loopgeluiden: overlast die wordt veroorzaakt door schoenen met harde zolen en hakken én harde vloerbedekking. En daar is meestal best iets aan te doen!"

Dat zegt Jan Kramer, adviseur bij de Nederlandse Stichting Geluidshinder (NSG). De stichting stelt zich als onafhankelijke, ongebonden organisatie - ten doel om geluidshinder in Nederland te voorkomen en te bestrijden. Dan gaat het om geluid buiten (vliegtuigen, spoorwegen, autoverkeer, bedrijven, evenementen, horeca etc.) maar ook om geluiden in en tussen woningen. De NSG heeft het druk, want ze voert ook nog andere activiteiten uit: de medewerkers geven -gevraagd en ongevraagd - advies aan diverse overheidsinstanties (rijk, provincie en gemeente) over de geluidsproductie van diverse voorzieningen en installaties. Daarnaast geeft de stichting voorlichting via diverse media (Kramer is bijvoorbeeld de vaste adviseur bij het tv-programma De Rijdende Rechter). Als het om ongewenst geluid gaat, fungeert de stichting als vraagbaak voor particulieren en organisaties.

Probleem
Kramer: "De geluidsisolatie tussen woningen is niet altijd voldoende als de buren veel lawaai veroorzaken en soms ook niet bij heel gewone woongeluiden. In dat laatste geval is de geluidsisolatie waarschijnlijk gering. Geluid wordt een probleem wanneer het de rust verstoort. De meeste geluidsoverlast wordt veroorzaakt door muziekinstallaties; loopgeluiden staan op de tweede plaats (maar bij appartementengebouwen op nummer één!)
Als je schoenen met harde zolen en harde rubber hakken draagt, kun je eigenlijk niet geluidloos lopen op een harde vloer. Veel mensen weten niet dat hun buren die loop geluiden bijna net zo hard horen als zijzelf. En hoe goed je woningen ook isoleert; er zullen altijd mensen zijn die hinder ondervinden van loopgeluiden. Het is heel moeilijk om antwoord te geven op de vraag 'Wat is acceptabel?' Daarbij spelen veel factoren een ro Niet alleen het geluidsniveau, maar ook en vooral het tij stip en de tijdsduur zijn van belang. De meeste mensen vinden het wel acceptabel om hun buren door de week vanaf een uur of acht zo nu en dan te horen. Maar op zondag willen we van onze rust genieten. En ook doordeweeks mogen de geluiden niet te hard zijn, niet te veelvuldig te horen zijn en vooral ook niet te lang."

Klachten
De NSG krijgt nogal wat telefoontjes en e-mails van mensen die op zoek zijn naar een woning en vooraf willen weten wat ze kunnen verwachten van de bouwakoestiek kwaliteit. Kramer hoeft de woning vaak niet te zien; hij k al veel vragen beantwoorden als hij weet wat het bouwjaar van de woning is.
Kramer: "Woningen die gebouwd zijn in de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw, kampen meestal met een matig tot slechte geluidsisolatie. Dat heeft alles te maken met manier van bouwen: in die tijd is er vaak gebruik gemaakt van lichte steenachtige vloeren. De dikke, zware betonvloeren van een latere datum zijn wat dat betreft veel beter. In 2003 is het Bouwbesluit op het gebied van cor tactgeluidisolatie aangescherpt en zijn de woningen op dat punt weer wat beter.
Etagewoningen die gebouwd zijn vóór de jaren vijftig, hebben veelal houten tussenvloeren. Ook daar zien we dat de geluidsisolatie slecht is tussen woningen die boven elkaar liggen. Aanpassingen die later met de beste bedoelingen zijn aangebracht, hebben niet altijd het gewenste effect. Op dat punt is er veel onkunde. Zo kunnen verend gelegde vloeren vooral bij lage tonen een averechts effect vertonen. Bij naastgelegen woningen kan de geluidsisolatie gering zijn op de bovenste etage als de doorlopende daken van hout zijn. Het geluid gaat via het dak over de muur naar het nevenvertrek.
De mate van geluidsisolatie hangt sterk af van de detaillering: de fundering, het dak, de al dan niet doorlopende vloeren en kamer scheidende binnenwanden zijn belangrijk voor de overdracht van geluid. De muren zijn niet altijd en overal bepalend. Daarom heeft het niet altijd zin om in een appartement een voorzetwand te plaatsen. Soms kan de hinder dan juist toenemen, want de buren denken dat ze nu lekker hun gang kunnen gaan. Maar die voorzetwand neemt maar een fractie van het geluid weg. Dat kan ook het geval zijn als iemand gedwongen wordt om een andere iets meer geluiddempende - ondervloer te kiezen onder parket of laminaat."

De VvE en geluidshinder
Loopgeluiden moeten worden bestreden bij de bron: daar waar het geluid wordt veroorzaakt. Dat zijn in feite de schoenen en die maken meer geluid op een harde vloerbedekking.
Kramer: "Vaak is het al voldoende als je de buren die geluidsoverlast veroorzaken, eens uitnodigt om te komen luisteren. Veel mensen weten nu eenmaal niet dat hun loopgedrag overlast veroorzaakt. En dure aanpassingen zijn ook in veel gevallen niet nodig. Ze zijn ook lang niet altijd effectief. Veelal staat in het huishoudelijk reglement of in de splitsingsakte aan welke geluiddempende eisen (harde) vloerbedekking in de appartementen moet voldoen. De eis wordt uitgedrukt in decibellen (dB), maar ook daarover bestaat veel verwarring.
Als je op zoek bent naar vloerbedekking die voldoet aan de gestelde dempingswaarde, leg je de vraag voor aan de winkelier. Op de verpakking van het ondervloerproduct wordt gewoonlijk de dempingswaarde aangegeven. De NSG heeft jaren geleden de 10 dB-eis geïntroduceerd. Die is inmiddels algemeen gangbaar. In de praktijk betekent dat een extra reductie van het geluid met 50 procent. Als je zeker wilt weten dat je een ondervloer kiest met de gewenste waarde, let dan op het TNO Productlabel op de verpakking."
'Fluisterstil' of 'flatvriendelijk' parket bestaat niet, stelt Kramer. "Daarmee wordt gesuggereerd dat je rustig altijd hard schoeisel kunt dragen en dat je kinderen naar hartelust laat ravotten. Dan kan de geluidsoverlast juist toenemen."

Eenvoudige maatregelen
"Eenvoudige maatregelen kunnen al veel problemen voorkomen. Het is verstandig om in huis schoenen zonder harde hakken of pantoffels te dragen. Je kunt ook viltjes onder de poten van eetkamerstoelen aanbrengen. Bewoners die van goede wil zijn, moet je niet verplichten om de harde vloerbedekking te verwijderen. Dat is een erg vergaande maatregel. Het is veel beter om bewoners te adviseren om zacht schoeisel te dragen en - als dat inderdaad gebeurt de harde vloerbedekking te gedogen. Als de bewoner dat advies naast zich neerlegt en de hinder blijft voortbestaan, kan de VvE de bewoner alsnog dwingen om de vloerbedekking te vervangen. En het appartement mag natuurlijk niet worden doorverkocht met de harde vloerbedekking. Al dat soort zaken moet worden opgenomen in het huishoudelijk reglement.
Het is ook een goede zaak als tijdens de Algemene Ledenvergadering het onderwerp geluidsoverlast op de agenda wordt geplaatst. Dan kan ook worden vastgesteld of het huishoudelijk reglement in dit opzicht nog up to date is. Overigens: geluiddempende ondervloerproducten werken niet goed op houten draagvloeren: door de vering gaan de planken eronder meetrillen. Dat wordt in de benedenwoning gehoord als gedreun. Zacht schoeisel helpt dan niet meer; er moeten bouwkundige voorzieningen worden aangebracht."
Meer informatie vindt u op de website van de Nederlandse Stichting Geluidshinder: www.nsg.nl. Bellen kan ook: 015 - 30 10 235.

De NSG adviseert om de volgende tekst in het huishoudelijk reglement op te nemen:

"Vloerbedekkingen die bij het belopen ervan met hard schoeisel hinder kunnen veroorzaken, mogen alleen in overleg met de vereniging van eigenaren worden toegepast. Vloerbedekkingen die de contactgeluidsisolatie met 10 dB of meer verbeteren, zijn toegestaan. De beoordeling van de verbetering moet zijn gebaseerd op de norm NEN-ISO 717-2. Om aan te tonen dat aan deze eis is voldaan, kan worden gevraagd naar een akoestisch onderzoek waarbij contactgeluidsisolatie-metingen zijn uitgevoerd aan een betonvloer en aan dezelfde vloer met de betreffende vloerbedekking. Uit het onderzoek moet blijken dat de verbetering van de contactgeluidsisolatie een waarde bereikt van ALIin=10 dB of hoger"

Overlast door (harde) vloerbedekking;

Wat moet de VvE daarmee? (deel 1)

Bewoners van appartementencomplexen wonen dicht op elkaar. Daardoor kan overlast/hinder sneller voorkomen, met alle ongemakken van dien. Ondanks het feit dat een eigenaar van een appartementsrecht binnen een appartementencomplex mogelijkerwijs sneller hinder/overlast zal ondervinden, betekent dit niet dat een appartementseigenaar de geluidshinder zonder meer dient te accepteren. Deze problematiek is in bovenstaand artikel eveneens terug te vinden, van de stichting geluidshinder.
Ter voorkoming van overlast/hinder zijn in de splitsingsakte en in het eventueel toepasselijke Huishoudelijk Reglement (HR) aanvullende bepalingen opgenomen, die alle eigenaren en bewoners binnen het appartementencomplex dienen na te komen. Op grond van het bepaalde in de wet en de splitsingsakte is het bestuur van de VvE gehouden om namens de gezamenlijke eigenaren tegen overlast op te treden door de regels van de VvE te handhaven. In dit artikel zal meer specifiek worden ingegaan op de problematiek van geluidshinder veroorzaakt door een harde vloerbedekking in een bovengelegen appartement.

Alvorens wij de aanpak van de harde vloerenproblematiek binnen VvE's nader zullen bespreken, schetsen wij eerst het wettelijk kader.

Wettelijk kader In Boek 5 titel 9 Burgerlijk Wetboek staan de wettelijke bepalingen met betrekking tot VvE's. Daarnaast heeft elke VvE een splitsingsakte, waar het splitsingsreglement deel van uitmaakt. Het splitsingsreglement kan integraal in de splitsingsakte zijn opgenomen, maar vaak wordt volstaan met een verwijzing naar één van de Modelreglementen (MR) van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.

Uitgangspunt bij de harde vloerenproblematiek is het bepaalde in art. 26 lid 1 MR 2006:

1. "De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars of gebruikers."

In art. 17 lid 5 MR 1992 is een soortgelijke bepaling opgenomen. Op grond van deze bepalingen is het verboden voor een eigenaar om een harde vloerbedekking aan te brengen in zijn privé gedeelte tenzij het in overeenstemming is met de regels van de VvE en de vloerbedekking geen onredelijke hinder veroorzaakt voor de overige bewoners.

Het MR 1973 en het MR 1983 kennen daarentegen geen specifieke bepaling met betrekking tot harde vloerbedekking. Echter, bij deze MR's kan de VvE wel een beroep doen op de algemene hinderbepalingen. Deze bepalingen zijn terug te vinden in art. 9 lid 1 MR 1973 en art. 16 lid 1 MR 1983. In art. 9 lid 1 MR 1973 is bepaald:

1. "Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishou-delijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt."

In art. 16 lid 1 MR 1983 is bepaald:

1. "Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt."

Het MR 1973 biedt, in tegenstelling tot het MR 1983, overigens niet expliciet de mogelijkheid om bij HR regels te stellen omtrent het gebruik van de privé gedeelten. Een VvE waarbij MR 1973 van toepassing is verklaard, wordt dan ook enigszins beperkt in haar mogelijkheden om de harde vloerproblematiek aan te pakken. De VvE dient dus altijd te controleren of een afwijkende regeling is opgenomen in haar splitsingsreglement dan wel in haar HR.

Hoe kan de VvE het een en ander het beste regelen?
Als in het HR nog geen nadere bepalingen zijn opgenomen met betrekking tot de vloerbedekking, dan verdient het de voorkeur om in het HR een uitgebreide regeling op te nemen. Het is in het belang van de VvE om een objectieve norm vast te leggen waaraan de geluidsisolatie van een vloer dient te voldoen. Ook de wijze van het leggen van vloerbedekking kan in het HR worden vastgelegd. Er kan bijvoorbeeld weden bepaald dat de vloerbedekking met een goed isolerende onderlaag of constructie moet worden aangebracht De VvE kan daarbij aansluiting zoeken bij de norm die enige jaren geleden door de Nederlandse Stichting Geluidshinder is geïntroduceerd, te weten een verbetering van de contactgeluidsisolatie met 10 dB of meer. Deze objectieve norm van de NSG wordt inmiddels algemeen in de praktijk gebruikt.
Tevens is het zinvol om in het HR een plan van aanpak voor de vloer problematiek op te nemen zodat iedereen weet waar hij aan toe is. Hierbij kan gedacht worden aan een ver-plichting voor een eigenaar om zijn voornemen een harde vloerbedekking aan te brengen vooraf te melden aan het bestuur. Daarbij kan de verplichting aan de eigenaar worden opgelegd om bij deze mededeling een schriftelijke verklaring te overleggen van een ter zake onafhankelijk deskundige waaruit blijkt, dat de vloerbedekking voldoet aan de geldende norm.
Het verdient eveneens de voorkeur om een bepaling op te nemen op welke wijze de VvE zal omgaan met klachten over geluidshinder als gevolg van een harde vloerbedekking. Zo zou de VvE kunnen opnemen dat indien zich een klacht voordoet, de eigenaar van de harde vloerbedekking door middel van een onderzoek van een ter zake onafhankelijk deskundige dient aan te tonen dat de betreffende vloer aan de door de VvE vastgestelde isolatiewaarde voldoet.
Daarnaast kan een termijn voor het voornoemde onderzoek worden opgenomen en voor wiens rekening de kosten komen.

Welke taak heeft de VvE bij hinder als gevolg van (harde) vloerbedekking?
Indien een van de eigenaren overlast ondervindt en indien vaststaat dat een van de buren een harde vloerbedekking heeft aangebracht, dan dient het bestuur de geldende regelgeving binnen de VvE te raadplegen teneinde te weten wat er van de VvE wordt verwacht. Het is de taak van de VvE toe te zien op naleving van de binnen de VvE geldende regelgeving en indien er in strijd met de akte van splitsing is gehandeld, dan dient de VvE daar tegen op te treden.
Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen een tweetal situaties. Enerzijds de situatie dat geen specifieke normen van toepassing zijn verklaard in het splitsingsreglement en/of het HR en anderzijds dat hierin wel (objectieve) normen zijn opgenomen. Als de aanschrijving van de VvE niet tot het gewenste resultaat leidt, dan zal moeten worden vastgesteld of daadwerkelijk sprake is van onredelijke hinder of dat er niet is voldaan aan de door de VvE vastgestelde normen. Om hier uitsluitsel over te kunnen geven zullen de klachten objectief beoordeeld moeten worden. Dit kan onder meer door het uitvoeren van een geluidsmeting door een onafhankelijk deskundige. Indien geen specifieke normen zijn opgenomen in het splitsingsreglement/HR, dient in beginsel te worden getoetst aan de door het NSG vastgestelde objectieve norm. Weigert de eigenaar zijn medewerking aan een dergelijk geluidsmeting te verlenen, dan zal de VvE deze geluidsmeting via gerechtelijke weg moeten afdwingen. Let wel, op grond van het bepaalde in het splitsingsreglement kan een gerechtelijke procedure slechts worden gestart voor zover de vergadering van eigenaren het bestuur van de VvE hiertoe heeft gemachtigd.
Blijkt na geluidsmeting dat de vloerbedekking inderdaad niet voldoet aan de binnen de VvE geldende regelgeving, dan dient de eigenaar passende maatregelen te treffen zodat de vloerbedekking alsnog aan de gestelde normen voldoet.
Als de eigenaar hiertoe niet overgaat, dan zal de VvE genoodzaakt zijn om een gerechtelijke procedure tot verwijdering van de vloer op te starten. Ook hiervoor is een machtiging van de vergadering van eigenaren nodig.
Naast handhaving door de VvE heeft de overlast ondervindende eigenaar op grond van het burenrecht tevens de mogelijkheid de eigenaar met de harde vloerbedekking rechtstreeks aan te spreken.

Conclusie
Samengevat dient de VvE eerst aan de hand van haar splitsingsreglement en haar HR te beoordelen welke regels van toepassing zijn. Indien de VvE in haar HR geen bepalingen heeft opgenomen met betrekking tot harde vloerbedekking, verdient het de voorkeur om een dergelijke regeling in haar HR op te nemen. Aansluitend zal de VvE dienen toe te zien op naleving van de bepalingen. Indien een eigenaar de betreffende regels overtreedt, dan zal de VvE handhavend dienen op te treden.

Bron: VvE-belang mei 2012.